登記簿上の地目ではなく「現況の地目」で相続税評価する
「登記簿上の地目」と「現況の地目」が異なる場合の、相続税評価方法について、解説しています。
土地等の価額は土地等の地目別に評価
原則として、土地等の価額は登記地目に準じて評価します。
正確には評価通達の地目で評価します。
評価通達の地目は、以下の9種類となります。
- 宅地
- 田
- 畑
- 山林
- 原野
- 牧場
- 池沼
- 鉱泉地
- 雑種地
登記上の地目と評価通達の地目の対応表は以下のようになります。
登記上の地目 | 評価通達の地目 |
---|---|
田 | 田 |
畑 | 畑 |
宅地 | 宅地 |
学校用地 | 雑種地 |
鉄道用地 | 雑種地 |
塩田 | 田 |
鉱泉地 | 鉱泉地 |
池沼 | 池沼 |
山林 | 山林 |
牧場 | 牧場 |
原野 | 原野 |
墓地 | 雑種地 |
ため池 | 池沼 |
保安林 | 山林 |
公衆用道路 | 雑種地 |
公園 | 雑種地 |
雑種地 | 雑種地 |
土地の相続評価の際の地目は、上の表の右側を使って評価していきます。
そして、詳細な説明はここでは省略しますが、地目が異なると評価方法がそれぞれ異なってきます。
登記地目ではなく現況の地目ごとに評価
地目ごとに土地の相続税評価方法が異なってきます。
なので、土地の地目判定は重要となってきます。
上の表に当てはめて決めればいいだけでしょ?
通常はそうです。
ただ、以下のような場合はどうでしょう?
- 登記上の地目は原野でも、現況(もしくは一部)は駐車場になっている
- 登記上の地目は畑でも、現況は何も耕していない
このような例は少なくありません。
結論を言いますと、このような場合は、現況の状況で地目を判断します。
なので、登記上の地目が原野でも、現況が駐車場であれば、原野ではなく雑種地として評価します。
(一部が駐車場の場合は、その部分を雑種地として評価し、残りの部分は原野として評価します。)
また、登記上の地目は畑でも、何も耕していないのであれば、畑ではなく現況に近い地目(原野や山林など)で評価します。
動画で解説
「登記簿上の地目」と「現況の地目」が異なる場合の相続税評価方法について、税理士法人・都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。
字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴出来ます。
動画内容
相続した土地をいくらの財産として評価し、相続税を計算するのかは、評価通達というもので細かく決められています。
この評価通達では、土地なら何でも同じように評価できるわけではなく、その土地の「地目」によって、それに適した評価方法が決められています。
評価方法は、田、畑、宅地、鉱泉地(こうせんち)、池沼(ちしょう)、山林、牧場(ぼくじょう)、原野、雑種地といったように、9種類に分かれています。
原則的には、登記上の地目を相続税の評価にも使います。
田で登記されているならば田、山林なら山林で評価する、ということです。
ただし、登記上の地目には、先ほどの9種類にない分類もあります。
たとえば「墓地」などです。
この場合は、9種類のどれかの地目にあてはめなければ評価できません。
「墓地」の場合は、「雑種地」で評価します。
では、登記上の地目は原野だけれど、今は駐車場になっているとか、登記上の地目は畑だが実際に見たら、今は何も耕していないという場合は、何の地目で評価するのでしょうか。
登記上の地目と、現況の地目が異なるという場合です。
こうした例は少なくありません。
このような場合は、現況の地目が優先されます。
ですから、登記上の地目が原野でも、現況が駐車場であれば、原野ではなく雑種地として評価します。
もし、駐車場が土地の一部なのであれば、駐車場の部分だけを雑種地として評価し、残りの部分は原野として評価します。
また、登記上の地目は畑でも、何も耕していないのであれば、畑ではなく現況に近い地目、たとえば、原野や山林などで評価します。