貸宅地の底地物納にはメリットがある

底地だけを物納することも可能

底地物納とは相続税の納税のために、完全所有権の土地を物納や売却するのではなく、借地権部分と底地部分に分けて、底地部分のみ物納する方法をいいます。

また、既に借地権者がいる場合(底地のみを所有している場合)でも、底地部分のみを物納することが出来ます。

相続税の納税は現金一括納付が原則です。

ただ、これが難しい場合は延納があり、さらに延納も難しい場合には、物納で相続税を納めることになります。

物納には物納に充てることができる財産の順位と範囲があります。

詳しくは物納制度に記載しています。

そして、意外に知られていないのですが、不動産はもちろん、底地だけを物納することが可能なのです。
(この底地だけを物納することが出来るということを知らずに、不動産を売却して納税資金を確保した、という方もいらっしゃるかもしれません。)

なので、貸宅地だからは物納は無理、ではありません。

条件を満たせば、貸宅地でも物納ができます。

自宅(マイホーム)を売却すると、3,000万円の特別控除が使えるということで、納税資金に困った際、自宅の売却ありきで考える傾向があります。

ただ、貸宅地がある場合には、貸宅地の底地物納も検討しましょう。

ちなみに、自宅の土地(もしくは土地の一部)だけを譲渡し、建物を譲渡しなかった場合には、3,000万円の特別控除は使えません。

貸宅地の物納の条件を満たせば、底地だけを物納することが出来ます。

元々自由に使えない貸宅地を物納したほうが、賢明である場合が多いです。

貸宅地を物納できる条件

貸宅地(底地)を物納にするには、物納条件の他に、「以下の条件が必要」です。

1. 土地の賃貸借契約書がある
2. 地代を収受している
3. 借地人の同意がある

1.土地の賃貸借契約書がある
契約書がないとダメです。

もしも、作成されていない場合は作成しましょう。

また、契約書には以下の内容などを記載しましょう。

• 面積
• 契約期間
• 地代(料金)
• 土地の所在
• 貸主と借主の住所や氏名

2.地代を収受している
付近の相場と同額程度の金額の収受が必要です。

大体、固定資産税の3倍程度の金額であれば問題ないと言われています。

3.借地人の同意がある
借地人の同意が必要です。

底地物納のメリット

この底地物納にはメリットがあります。

それは土地の所有者が国になり、国は原則、底地の売却を借地権者にしかしません。

もしも相続人が借地権者であれば、金銭的に余裕ができた時に、底地を買い戻すことが可能ということです。

さらに、固定資産税等を支払う必要もなくなります。
(ただし、地代の支払いは発生します。)

1. 国が所有者になる
2. 固定資産税等を支払う必要がなくなる

国が所有者になる点は、借地人が相続人でない方の「同意も得やすい」といったメリットがあります。
(そもそも借地人の同意がないと、底地物納は出来ません。借地人が相続人でない赤の他人の場合でも、同意をとる必要があります。)

国は原則、底地の売却(払い下げ)を借地権者にしかしないということは、借地人の方が購入しようと思えば、「いつでも購入できる」というメリットが発生することを意味します。

ちなみに借地ではなく、更地の場合には、国は一般競争入札により土地を処分します。

そういったことを考えると、土地を購入したい時に、購入できるというのは大きなメリットと言えるかもしれません。

相続税対策をしても、物納せざる得ない。

もしも、貸宅地などがある場合には、底地物納を検討するのもいいかもしません。